화성시 건축 조례[시행 2023. 5. 16.]

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화성시 건축 조례

 

화성시 건축 조례 

[시행 2023. 5. 16.] [경기도화성시조례 제2096호, 2023. 5. 16., 일부개정] 

 

경기도 화성시(건축허가과), 031-5189-2396 

 

         제1장 총칙 

제1조(목적) 이 조례는 「건축법」, 같은 법 시행령, 같은 법 시행규칙 및 관계법령에서 조례로 정하도록 위임한 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 

제2조(적용의 범위) 이 조례는 화성시(이하 “시”라 한다) 행정구역 안의 건축물 및 그 대지에 대하여 적용한다. 

제3조(적용의 완화) ① 「같은 법 시행령」(이하 “영”이라 한다)제6조제1항제4호에서 “건축조례로 정하는 지역”이란「경기도 건축조례」로 정하는 지역을 말한다. 

  ② 「건축법」(이하 “법”이라 한다) 제5조제1항 및 영 제6조제1항에 따라 대지 또는 건축물(이하 “대지 등”이라 한다)에 대하여 법ㆍ영ㆍ건축법 시행규칙(이하 “규칙”이라 한다) 또는 이 조례의 기준을 완화하여 적용할 것을 요청하고자 하는 자는 규칙 별지 제1호서식의 건축위원회 심의(재심의)신청서에 설계도면 등 관계도서를 허가권자(이하 화성시장 및「화성시 사무위임 조례」에 따라 해당 건축물에 대한 허가 권한을 위임 받은 자를 포함한다)에게 제출하여야 한다. 

  ③ 제2항에 따른 요청을 받은 허가권자는 법 제5조제2항에 따라 건축위원회의 심의를 거쳐 완화여부 및 적용범위를 결정하고, 그 결과를 요청일부터 30일 이내에 요청인에게 통지하여야 한다. 다만, 건축위원회의 심의결과 서류보완이나, 재검토 등이 필요한 것으로 심의된 경우에는 그러하지 아니하다. 

  ④ 제3항에 따라 허가권자가 건축위원회의 심의를 거쳐 완화여부 및 적용범위를 결정함에 있어서는 다음 각 호의 사항을 고려하고 완화가 필요하다고 인정하는 최소한의 범위 이내로 하여야 한다. 

  1. 해당 대지 등에 법ㆍ영ㆍ규칙 또는 이 조례(이하 “법령 등”이라 한다) 관계규정을 적용하기가 불합리하게 된 사유가 대지 등의 소유자나 관계인의 자의에 따른 경우가 아니어야 함. 

  2. 관계법령ㆍ제도 등의 변경이나 대지 등의 특수한 물리적 조건 등으로 인하여 법령 등의 관계규정을 적용하기가 불합리하게 된 경우이어야 함. 

  ⑤ 영 제6조제1항제7의2호에 따른 건축조례로 정하는 건축물이란 축사, 작물 재배사로 한다. 

  ⑥ 영 제6조제2항제3호에서 “건축조례로 정하는 비율”은 100분의 120이하로 한다. (신설 2020. 8. 5) 

  ⑦ 영 제6조제2항제5호나목에 따라 주민공동시설에 해당하는 용적률은 해당 지역에 적용되는 용적률의 100분의 5 이하로 한다. (개정 2020. 8. 5) 

  ⑧ 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조제2항의 기준에 적합한 건축물에 대한 완화 범위는 다음 각 호로 하며, 같은 법 제15조제3항에 따른 완화 기준은 국토교통부장관이 고시한「건축물의 에너지절약 설계기준」별표 9에 따른다. (개정 2020. 8. 5) 

  1. 「건축법」 제56조에 따른 건축물의 용적률: 100분의 115 까지 

  2. 「건축법」 제60조 및 제61조에 따른 건축물의 높이: 100분의 115 까지 

제4조(기존의 건축물 등에 대한 특례) 허가권자는 법 제6조, 영 제6조의2 및 제14조제6항에 따라 법령 등의 제정ㆍ개정이나 영 제6조의2제1항 각 호의 사유로 인하여 법령 등의 규정에 적합하지 아니하게 된 기존의 건축물 및 대지에 대하여 다음 각 호의 기준에 따라 건축(재축ㆍ증축ㆍ개축에 한한다), 대수선 및 용도변경을 허가하거나 신고수리 할 수 있다. 

  1. 기존 건축물을 재축하는 경우 

  2. 증축하거나 개축하려는 부분이 법령등에 적합한 경우 

  3. 기존 건축물의 대지가 도시계획시설의 설치 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치로 법 제57조에 따라 제34조 각 호에서 정하는 면적에 미달되는 경우로서 그 기존 건축물을 연면적 합계의 범위에서 증축하거나 개축하는 경우 

  4. 기존 건축물이 도시계획시설 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치로 법 제55조 또는 제56조에 부적합하게 된 경우로서 화장실ㆍ계단ㆍ승강기의 설치 등 그 건축물의 기능을 유지하기 위하여 그 기존 건축물의 연면적 합계의 범위에서 증축하는 경우 

  5. 2008년 1월 1일 전에 건축된 기존 건축물의 건축선 및 인접 대지경계선으로부터의 거리가 법 제58조에 따라 제36조에서 정하는 거리에 미달되는 경우로서 그 기존 건축물을 건축 당시의 법령에 위반하지 아니하는 범위에서 증축하는 경우 

  6. 기존 한옥을 한옥으로 개축 또는 대수선하는 경우 

제5조(리모델링에 대비한 특례) 법 제8조와 영 제6조의5에 따라 리모델링이 용이한 구조의 공동주택을 건축하는 경우에는 다음 각 호와 같이 완화하여 적용할 수 있다. (개정 2016. 11. 16) 

  1. 법 제56조(건축물의 용적률): 100분의 120 이하 

  2. 법 제60조(건축물의 높이제한): 100분의 120 이하 

         제2장 건축위원회 

제6조(지방건축위원회의 구성) 법 제4조제1항에 따라 시에 두는 지방건축위원회(이하 “위원회”라 한다)는 다음 각 호와 같이 구성한다. (개정 2018. 8. 13, 2019. 6. 14) 

  1. 위원장 및 부위원장 각 1명을 포함하여 50명 이내의 위원으로 구성한다. 다만, 영 제5조5제1항제7호에 따라 다른 법령에 따라 위원회의 심의를 하는 경우 해당 분야의 관계 전문가를 추가 위원으로 임명 또는 위촉할 수 있다. 

  2. 위원회의 위원은 영 제5조의5제5항에 따라 화성시장(이하 “시장”이라 한다)이 임명 또는 위촉한다. 이때 위촉직 위원의 경우 어느 한쪽의 성(性)이 10분의 6을 넘지 않도록 하여야 한다. 

  3. 위원회의 위원장과 부위원장은 제2호에 따라 임명 또는 위촉된 위원 중에서 화성시장이 임명하거나 위촉한다. 

제7조(위원회의 기능) ① 영 제5조의5제1항에 따라 위원회는 다음 각 호의 사항을 조사ㆍ심의ㆍ조정 또는 재정(이하 “심의 등”이라 한다)한다. (개정 2021. 3. 15) 

  1. 법 제5조에 따른 적용의 완화에 관한 사항 

  2. 영 제5조의5제1항 각 호에 대한 사항 

  3. 시장이 위원회의 자문이 필요하다고 인정하여 부의하는 사항 

  4. 영 제5조의5제1항제8호에 따른 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축에 관한 사항 

  가. 법 제11조제1항에 따라 건축허가를 받아야 하는 11층 이상으로써 분양하는 부분의 연면적의 합계가 3만 제곱미터 이상인 건축물 

  나. 「주택법」제15조제1항에 따라 사업계획승인을 얻어야 하는 300세대이상의 건축물 

  ② 제1항에 따라 위원회의 심의 등을 받은 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 건축물의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경, 건축설비 또는 공작물의 축조(이하 “건축물의 건축등”이라 한다)에 관한 위원회의 심의 등을 생략할 수 있다. 다만, 당초 위원회가 심의한 지적사항 또는 심의조건의 변경을 수반하는 경우에는 그러하지 아니하다. 

  1. 건축물의 규모를 변경하는 것으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우 

  가. 위원회의 심의 등의 결과에 위반되지 아니할 것 

  나. 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이 중 어느 하나도 10분의 1을 넘지 아니하는 범위에서 변경할 것 

  2. 위원회의 심의 등의 결과를 반영하기 위하여 건축물의 건축 등에 관한 사항을 변경하는 경우 

  3. 대지 안의 건축물 외부의 차량 및 보행 등 주요 동선계획의 변경이 없는 범위 안에서 대지면적의 변경(당초 대지면적의 100분의 10 범위 안의 변경에 한한다) 및 건축물 또는 조경시설 배치의 변경 

  ③ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조제3항 단서에 따라 위원회와 도시계획위원회가 공동으로 심의한 사항에 대해서는 심의를 생략한다. 

제8조(위원장의 직무) ① 위원장은 위원회의 직무를 통할하며, 위원회를 대표한다. 

  ② 부위원장은 위원장을 보좌하며, 위원장이 그 직무를 수행할 수 없을 때에는 이를 대행한다. 

제9조(위원회의 회의 등) ① 위원회의 위원장은 회의를 소집하고 그 의장이 된다. 

  ② 위원회의 회의는 구성위원(위원장이 제4항에 따라 회의 참여를 확정한 위원을 말한다) 과반수의 출석으로 개의하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다. 

  ③ 위원장은 회의 개최 10일 전까지 회의 안건과 심의에 참여할 위원을 확정하고, 회의 개최 7일 전까지 회의에 부치는 안건을 각 위원에게 알려야 한다. 다만, 대외적으로 기밀 유지가 필요한 사항이나 그밖에 부득이한 사유가 있는 경우는 그러하지 아니하다. 

  ④ 위원장은 회의 때마다 10인 이상 20인 이하의 위원을 심의에 참여할 위원으로 확정하고 심의 등을 신청한 자에게 위원 명단을 알려야 한다. 

  ⑤ 제6조제1항 각 호의 심의사항 중 법 제11조에 따른 건축물의 건축 등에 관한 사항은 심의 접수일로부터 30일 이내에 위원회를 개최하여야 한다. 다만, 구조안전 심의는 심의 접수일로부터 15일 이내에 위원회를 개최하여야 한다. 

  ⑥ 심의는 출석심의를 원칙으로 하되 긴급을 요하거나 경미한 사항 등 필요한 경우에는 서면으로 심의할 수 있다. 

  ⑦ 공무원이 아닌 위원의 임기는 3년으로 하되 필요한 경우 한 차례만 연임할 수 있으며, 보궐 위원의 임기는 전임자의 남은 임기로 한다. 

제10조(전문위원회) ① 위원회는 위원회의 심의를 효율적으로 수행하기 위하여 필요한 경우에는 법 제4조제2항 및 영 제5조의6에 따라 건축민원전문위원회와 건축계획ㆍ건축구조ㆍ건축설비 등 분야별 전문위원회를 둘 수 있다. 

  ② 전문위원회는 위원회의 위원 중에서 5명 이상으로 구성하고, 위원회의 부위원장은 전문위원회의 위원장이 된다. 

  ③ 위원회의 심의로 갈음하기로 하여 전문위원회의 심의를 거친 경우에는 위원회의 심의를 거친 것으로 본다. 

제11조(건축민원전문위원회 구성) ① 법 제4조의4에 따른 건축민원전문위원회는 위원회의 위원 중에서 위원장 1명을 포함하여 10명 이내로 구성한다. 

  ② 건축민원전문위원회의 회의는 법 제4조의5제1항에 따른 신청이 있는 경우 위원장이 회의를 소집하고 그 의장이 된다. 

  ③ 위원장이 회의를 소집하고자 하는 때에는 회의개최 5일전까지 회의의 일시, 장소 및 안건을 각 위원에게 서면으로 통지하여야 한다. 다만, 긴급을 요하는 때에는 그러하지 아니하다. 

  ④ 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다. 

  ⑤ 신청인이 공동의 이해관계가 있는 다수인인 경우에 위원장은 당사자 중에서 대표자 선정을 권고할 수 있다. 

제12조(회의록 등의 비치) ① 위원회 및 분야별 전문위원회는 별지 제1호서식의 화성시 건축위원회 회의록(이하 “회의록”이라 한다)과 별지 제2호서식의 화성시 건축위원회 심의의결서(이하 “심의서”라 한다)를 작성ㆍ비치하여야 한다. 

  ② 위원회 및 분야별 전문위원회는 속기사로 하여금 회의록을 작성하게 할 수 있다. 

  ③ 위원회 및 분야별 전문위원회의 사무를 처리하기 위하여 간사를 두되, 간사는 소속직원 중에서 위원장이 지명하는 자가 된다. 

  ④ 간사는 회의록을 작성ㆍ비치하여야 하며, 심의결과 및 사유를 신청자에게 통보하고, 회의록 공개요청이 있는 경우에는 공개하여야 한다. 

제13조(비밀준수) 위원회의 위원, 그 밖에 위원회의 업무에 관여한 자는 그 업무수행 상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니 된다. 

제14조(자료제출의 요구 등) ① 위원회는 필요하다고 인정하는 때에는 현지방문 또는 관계공무원, 관계전문가, 설계자, 시공자 등을 위원회에 출석시켜 발언하게 하거나 관계기관, 단체 등에 대하여 자료의 제출을 요구할 수 있다. 

  ② 건축주ㆍ설계자 및 심의 등을 신청한 자가 희망하는 경우에는 회의에 참여하여 해당 안건 등에 대하여 설명할 수 있도록 한다. 

제15조(수당) ① 시 공무원이 아닌 위원회에 출석하는 위원 및 관계 전문가에 대하여는 「화성시 각종 위원회 설치 및 운영 조례」가 정하는 바에 따라 일비와 여비를 지급할 수 있다. (개정 2018. 8. 13, 2020. 8. 5) 

  ② 위원회 회의의 원활한 진행을 위하여 위촉직 위원이 안건에 대한 사전검토를 하는 경우 예산범위에서 심사수당을 지급할 수 있다. (신설 2018. 8. 13) 

제16조(운영규정) 위원회의 회의 및 운영에 관하여 이 조례에서 규정하지 아니한 사항은 위원회의 의결을 거쳐 위원장이 정할 수 있다. 

제17조(위원의 제척ㆍ기피ㆍ회피 및 해임ㆍ해촉등) ① 위원의 제척ㆍ기피ㆍ회피에 관하여는 영 제5조의2를 준용한다. 이 경우 영 제5조의2 중 “중앙건축위원회”는 “지방건축위원회”로 본다. 

  ② 시장은 위원회의 위원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임기 만료 전이라도 해당 위원을 해임하거나 해촉 할 수 있다. (개정 2018. 8. 13) 

  1. 심신장애로 인하여 직무를 수행할 수 없게 된 경우 

  2. 직무태만, 품위손상이나 그 밖의 사유로 인하여 위원으로 적합하지 아니하다고 인정되는 경우 

  3. 영 제5조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 데에도 불구하고 회피하지 아니한 경우 

  4. 삭제 (2018. 8. 13) 

제18조(건축심의신청) 위원회에 심의 등을 신청하려는 자는 규칙 별지 제1호서식의 건축위원회 심의(재심의)신청서에 별표 5의 설계도서를 첨부하고, 구조안전 심의는 규칙 별지 제1호의5서식 건축위원회 구조 안전 심의(재심의) 신청서에 규칙 별표 1의2의 설계도서(전자문서로 된 도서를 포함한다)를 첨부하여 제출하여야 한다. 

         제3장 건축물의 건축 

제19조(건축복합민원 일괄협의회 운영 등) ① 법 제12조제1항과 영 제10조제6항에 따라 건축복합민원 일괄협의회의 운영 등에 관하여는 「민원 처리에 관한 법률 시행령」제36조에 따라 실시하는 민원실무심의회와 통합하여 개최ㆍ운영할 수 있다. (개정 2016. 11. 16) 

  ② 법 제12조제2항에 따라 외부 행정기관의 관계자 참석여부에 대하여는 해당기관의 부득이한 사정이 있을 경우 서면으로 협의 요청할 수 있다. 

제20조(건축공사현장 안전관리예치금 등) ① 법 제13조제2항에서 “지방자치단체의 조례로 정하는 건축물”이란 연면적이 1천 제곱미터 이상인 건축물(국가 또는 지방자치단체가 건축하는 건축물,「주택법」제16조 규정에 따른 주택건설사업계획승인 대상 건축물 및「공공기관의 운영에 관한 법률」제4조 규정에 따른 공공기관이 건축하는 건축물 제외)을 말한다. 다만, 증축의 경우에는 증축되는 부분의 연면적이 1천 제곱미터 이상인 경우에 한한다. 

  ② 제1항에 따른 건축물은 법 제13조제2항에 따른 예치금(이하 "예치금"이라 한다)을 법 제21조에 따른 착공신고 시 예치하여야 하며, 예치금은 공사도급계약서 상 건축공사비의 1퍼센트로 한다. 

  ③ 예치금은「화성시 재무회계 규칙」에 따라 현금으로 예치하거나 영 제10조의2제1항 각 호에 해당하는 보증서로 갈음할 수 있다. 

  ④ 제3항에 따라 보증서로 예치금을 예치하는 경우 그 보증서의 보증기간은 건축공사기간에 24개월의 기간을 가산한 기간으로 한다. 

  ⑤ 착공신고 후 허가사항의 변경 등으로 연면적이 증가(연면적의 합계가 10분의 2이하인 경우 제외) 되는 경우에는 예치금을 재산정하여 제2항에 따라 예치한 예치금과의 차액을 추가로 예치토록 하고, 규칙 제11조에 따라 건축주가 변경된 경우에는 새로 예치금을 예치하거나 보증서를 제출하여야 한다. 

  ⑥ 예치금의 반환은 건축물의 사용승인 완료 후에 반환하며, 개선비용으로 사용하였을 경우에는 잔액을 반환한다. 

  ⑦ 영 제10조의2제3항제4호에서 “그 밖에 공사현장의 미관 개선 또는 대지 및 건축물에 대한 안전관리 개선 조치가 필요하여 건축조례로 정하는 사항”은 공사현장 내 부착하는 낙하방지시설 등의 설치 또는 철거로 한다. 

제21조(표준설계도서에 따른 건축신고대상 건축물) 영 제11조제3항제3호에 따라 표준설계도서로 건축할 수 있는 신고대상건축물은 ‘표준설계도서에 등록된 용도의 건축물’로 한다. 

제22조(건축허가 등의 수수료) 법 제17조제2항 및 규칙 제10조제1항 및 제2항에 따른 수수료는 별표 1과 같다. 다만, 재해복구를 위하여 건축물을 건축 또는 대수선하고자 하는 경우에는 수수료를 징수하지 아니한다. 

제23조(가설건축물) ① 법 제20조제2항제3호에 따라 도시계획시설 또는 도시계획시설 예정지에 건축을 허가할 수 있는 가설건축물은 다음 각 호의 기준에 따른다. 

  1. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조가 아닐 것. 

  2. 존치기간은 3년 이내일 것. 다만, 도시계획사업이 시행될 때까지 그 기간을 연장할 수 있다. 

  3. 전기ㆍ수도ㆍ가스 등 새로운 간선공급설비의 설치를 요하지 아니할 것. 

  4. 공동주택ㆍ판매 및 영업시설 등으로서 분양을 목적으로 하는 건축물이 아닐 것. 

  ② 제1항에 따른 가설건축물을 허가할 경우에는 도시계획사업의 지장유무에 대하여 사업 관련부서와 협의하여야 한다. 

  ③ 영 제15조제5항제16호에서 “건축조례로 정하는 건축물”이라 함은 존치기간 3년 이내로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. (개정 2016. 11. 16, 2017. 8. 4) 

  1. 파이프 구조에 천막, 합성수지 등 이와 비슷한 재질로 주차장, 창고용에 쓰이는 건축물 

  2. 필요에 따라 접었다 펼 수 있거나 레일 등을 설치하여 일정구간을 이동할 수 있는 구조물 

  3. 야외 흡연실(컨테이너 또는 유리나 합성수지 등 이와 비슷한 재질로 된 투시가 가능한 간이시설로서 연면적 50제곱미터 이하인 시설을 말한다) 

  4. 공장부지 내의 소규모 폐기물 저장시설, 공해배출 저장시설 및 기계보호시설(연면적 200제곱미터 이하인 경우에 한한다) 

  5. 근린생활시설(제조업소 제외) 내 차양 2미터 이내의 주용도에 필수적인 시설로 주변 미관을 해치지 아니하는 것 

  6. 환경정비를 위하여 필요하다고 인정하여 시장이 지정ㆍ고시한 재래시장 안의 공지(도시계획시설 또는 도시계획시설예정지는 제외)에 관할소방서장과 협의하여 설치하는 차양시설ㆍ비 가리개 시설 

  7. 그 밖에 관련법에 따라 한시적으로 허용되는 최소한의 건축물 

  ④ 영 제18조제2호에 따라 건축사가 아니어도 설계할 수 있는 가설건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 

  1. 영 제15조제5항에 따른 가설건축물(단, 제4호에 해당하는 가설건축물은 제외한다) 

  2. 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 

제24조(건축물 사용승인검사 생략) 법 제22조제2항의 단서에 따라 사용승인 검사를 생략할 수 있는 건축물은 법 제19조제2항제2호에 해당하는 건축물로써 건축사가 구조의 안전 및 건축법령에 적합하다는 사용승인 조사 및 검사조서를 제출한 건축물을 말한다. 이 경우 제25조제2항제2호 및 제26조의 규정은 적용하지 아니한다. (개정 2016. 11. 16) 

제24조의2(감리비용에 관한 기준 등) ① 법 제25조 제12항에 따라 허가권자가 공사감리자를 지정하는 비상주감리의 경우 감리비용에 관한 기준은 「건축사법」 제19조의3에 따른 「공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준」[별표5] ‘건축공사감리 대가요율’을 준용하고 상주감리는 같은 기준 제14조제2항에 따른 실비정액가산식을 준용하며, 건축주는 공사감리자와의 계약시 이를 준수하여야 한다. 

  ② 제1항에 따른 감리비용 산출 시 공사비는 해당 건축공사의 공사내역서 또는 건물신축단가표(한국감정원)의 용도별 평균값을 적용한다. 

  ③ 제1항에 따른 감리비용 산출 시 건축물의 종별 구분은 동 기준의 [별표3] ‘건축물의 종별 구분’에 따른다. 

  ④ 제2항에 따라 산출한 공사비가 [별표5]에서 규정한 공사비의 중간에 있는 경우에는 직선보간법에 따라서 다음과 같이 산정한다. 

X : 당해 금액 x1 : 큰 금액 x2 : 작은 금액 

Y : 당해 공사비요율 y1 : 작은 금액 요율 y2 : 큰 금액 요율 

  ⑤ 건축주와 공사감리자는 제1항에 따라 산정된 건축공사감리비의 10분의 1의 범위에서 그 금액을 가중하거나 감경할 수 있다. 

  [본조신설 2016. 11. 16] 

제25조(현장조사ㆍ검사 및 확인업무의 대행) 영 제20조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “건축조례로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. 다만, 제2호 및 제4호는 건축사가 설계도서를 작성한 경우만을 말한다. 

  1. 법 제11조에 따른 건축허가 대상 건축물 

  2. 법 제14조에 따른 건축신고 대상 건축물 

  3. 법 제16조에 따른 허가와 신고사항의 변경 대상 건축물 

  4. 법 제19조에 따른 용도변경 허가 대상 건축물