[시행 2020. 5. 19.] 서울특별시 건축 조례

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서울특별시 건축 조례 

[시행 2020. 5. 19.] [서울특별시조례 제7595호, 2020. 5. 19., 일부개정] 

 

서울특별시(건축기획과), 02-2133-7101 

 

제1장 총칙 

 

제1조(목적) 이 조례는 「건축법」, 같은 법 시행령, 같은 법 시행규칙 및 관계법령에서 조례로 정하도록 위임한 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 

[전문개정 2009.11.11.] 

제2조(적용범위) 이 조례는 서울특별시(이하 "시"라 한다) 행정구역 안의 건축물 및 그 대지에 대하여 적용한다. 

[전문개정 2009.11.11.] 

제3조(적용의 완화) ① 「건축법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제6조제1항제4호에서 "건축조례로 정하는 지역"이란 다음 각 호의 지역 중에서 서울특별시장(이하 "시장"이라 한다)이 지정·공고한 구역을 말한다. <개정 2010.7.15, 2015.10.8., 2016.5.19., 2017.9.21., 2018.1.4, 2018.7.19, 2018.10.4, 2019.3.28> 

  1. 「서울특별시 한양도성 역사도심 특별 지원에 관한 조례」 제2조제1호에 따른 한양도성 역사도심 내 지구단위계획구역으로서 한옥 등 건축자산, 옛길, 옛 물길 등 역사·문화자원의 보전을 목적으로 지정한 지역 

  2. 「서울특별시 한옥 등 건축자산의 진흥에 관한 조례」 제15조제1항에 따른 한옥밀집지역 

  3. 「서울특별시 도시계획 조례」 제8조의2제1항제1호에 따른 역사문화특화경관지구 

  4. 「도시 및 주거환경정비법」 제16조에 따라 지정·고시된 재개발사업을 위한 정비구역 중 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제8조제1항제8호에 따라 옛길, 옛 물길 등 역사·문화자원의 보전을 위해 수복형(소단위 맞춤형) 사업이 적용되는 지역 

  ② 「건축법」(이하 "법"이라 한다) 제5조제1항 및 영 제6조제1항에 따라 대지 또는 건축물(이하 "대지 등"이라 한다)에 대하여 법·영·「건축법 시행규칙」(이하 "규칙"이라 한다) 또는 이 조례의 기준을 완화하여 적용할 것을 요청하고자 하는 자는 별지 제1호서식의 적용의 완화요청서에 설계도면 등 관계도서를 첨부하여 허가권자[해당 건축물에 대한 허가권을 가지는 시장 또는 자치구청장(이하 "구청장"이라 한다)을 말한다. 이하 같다]에게 제출하여야 한다. <개정 2016.5.19, 2018.7.19> 

  ③ 제2항에 따른 요청을 받은 허가권자는 법 제5조제2항에 따라 해당 건축위원회의 심의를 거쳐 완화여부 및 적용범위를 결정하고, 그 결과를 요청일부터 30일 이내에 신청인에게 통지하여야 한다. 다만, 해당 건축위원회의 심의결과 서류보완이나, 재검토 등이 필요한 것으로 심의된 경우에는 서류 보완접수일 또는 재검토 요청일부터 30일 이내에 최종 결과를 통지하여야 한다. <개정 2016.5.19, 2018.7.19> 

  ④ 제3항에 따라 허가권자가 해당 건축위원회의 심의를 거쳐 완화여부 및 적용범위를 결정하는 경우 다음 각 호의 사항을 고려하고 완화가 필요하다고 인정하는 최소한의 범위에서 하여야 한다. <개정 2016.5.19, 2018.7.19> 

  1. 해당 대지 등에 법·영·규칙 또는 이 조례(이하 "법령등"이라 한다)의 적용이 적용하기가 불합리하게 된 사유가 대지 등의 소유자나 관계인의 자의에 따른 경우가 아니어야 함 

  2. 관계법령·제도 등의 변경이나 대지 등의 특수한 물리적 조건 등으로 인하여 법령등의 관계규정을 적용하기가 불합리하게 된 경우이어야 함 

  ⑤ 규칙 제2조의5제1호에 따른 증축 규모는 다음 각 호의 사항을 고려하여야 하며, 증축하고자 하는 부분에 불법 건축물이 포함되어 있어 이를 추인하는 경우에도 적용한다. <신설 2011.10.27, 2016.5.19> 

  1. 건축물 외관 계획 : 기존건축물 보전, 옥상환경 개선, 간판 정비 등에 관한 사항 

  2. 구조 보강 계획 

  3. 에너지 절약 계획 

  4. 골목길 조성 등 시와 자치구 정책에 관한 계획 

  ⑥ 영 제6조제2항제3호나목에 따라 완화하는 비율은 100분의 120 이하로 한다. <신설 2013.5.16, 2018.7.19> 

  ⑦ 영 제6조제2항제5호나목에 따라 적용되는 용적률은 해당지역에 적용되는 용적률의 100분의 120 이하의 범위에서 주민공동시설 면적에 해당하는 용적률을 가산한 용적률로 한다. 다만, 허가권자가 필요하다고 인정하는 주민공동시설을 설치하는 경우로 한정한다. <신설 2013.5.16, 2016.5.19, 2018.7.19> 

  ⑧ 제7항에 따라 허가권자가 필요하다고 인정하는 주민공동시설은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <신설 2016.5.19> 

  1. 보육시설, 경로당 등 노약자 등을 위한 시설 

  2. 도서실, 교육시설 등 청소년과 인근지역 커뮤니티 활성화를 위한 시설 

[전문개정 2009.11.11.] 

제4조(기존의 건축물 등에 대한 특례) 허가권자는 법 제6조, 영 제6조의2 및 제14조제6항에 따라 법령등의 제정·개정이나 영 제6조의2제1항 각 호의 사유로 인하여 법령등에 적합하지 아니하게 된 기존의 건축물 및 대지에 대하여 다음 각 호의 기준에 따라 건축(재축·증축·개축으로 한정한다) 또는 용도변경을 허가하거나 신고수리 할 수 있다 <개정 2012.11.1, 2013.5.16, 2016.5.19, 2018.1.4, 2018.7.19> 

  1. 기존 건축물을 재축하는 경우 

  2. 증축하거나 개축하려는 부분이 법령등에 적합한 경우 

  3. 기존 건축물의 대지가 도시계획시설의 설치 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치로 법 제57조에 따라 이 조례 제29조 각 호에서 정하는 면적에 미달되는 경우로서 그 기존 건축물을 연면적 합계의 범위에서 증축하거나 개축하는 경우 

  4. 기존 건축물이 도시계획시설 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치로 법 제55조 또는 제56조에 부적합하게 된 경우로서 화장실·계단·승강기의 설치 등 그 건축물의 기능을 유지하기 위하여 그 기존 건축물의 연면적 합계의 범위에서 증축하는 경우 

  5. 2007년 5월 29일 전에 건축된 기존 건축물의 건축선 및 인접 대지경계선으로부터의 거리가 법 제58조에 따라 이 조례 제30조 관련 별표 4 대지안의 공지(空地: 공터)기준에서 정하는 거리에 미달되는 경우로서 그 기존 건축물을 건축 당시의 법령에 위반하지 아니하는 범위에서 증축하는 경우 

  6. 용도변경 하고자 하는 용도 및 시설기준 등이 관련 법령 등의 규정에 적합할 것. 다만, 2007년 5월 29일 전에 건축된 기존 건축물의 건축선 및 인접 대지경계선으로부터의 거리가 제30조에서 정한 거리의 기준에 미달하는 경우에는 제30조를 적용하지 않을 수 있다. 

  7. 기존 한옥을 한옥으로 개축하는 경우 

[전문개정 2009.11.11.] 

제2장 건축위원회 

 

제5조(구성) ① 영 제5조의5제1항에 따라 시에 두는 건축위원회(이하 "시 위원회"라 한다)는 다음 각 호와 같이 구성한다. <개정 2011.7.28, 2011.12.29, 2012.11.1, 2013.5.16, 2014.12.11, 2015.10.8, 2016.5.19, 2018.7.19> 

  1. 위원장 및 부위원장 각 1명을 포함하여 25명 이상 150명 이내의 위원으로 성별을 고려하여 구성한다. 다만, 영 제5조의5제1항제7호에 따라 심의를 하는 경우에는 해당 분야의 전문가가 그 심의에 위원으로 참석하는 심의위원 수의 4분의 1 이상이 되게 하여야 한다. 이 경우 필요하면 해당 심의에만 위원으로 참석하는 관계 전문가를 임명하거나 위촉할 수 있다. 

  2. 시 위원회의 위원은 영 제5조의5제4항에 따라 시장이 임명하거나 위촉한다. 

  3. 시 위원회의 위원장 및 부위원장은 제2호에 따라 임명 또는 위촉된 위원 중에서 시장이 임명하거나 위촉한다. 

  4. 공무원이 아닌 위원의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 연임할 수 있다. 

  5. 공무원을 위원으로 임명하는 경우에는 그 수를 전체 위원 수의 4분의 1 이하로 한다. 

  6. 공무원이 아닌 위원은 건축 관련학회 및 협회 등 관련단체나 기관의 추천 또는 공모절차를 거쳐 위촉한다. 

  ② 영 제5조의5제1항에 따라 서울특별시 자치구에 두는 건축위원회(이하 "구 위원회"라 한다)는 다음 각 호와 같이 구성한다. <개정 2012.11.1, 2013.5.16, 2015.10.8, 2016.5.19, 2018.7.19> 

  1. 위원장 및 부위원장 각 1명을 포함하여 25명 이상 60명 이내의 위원으로 성별을 고려하여 구성한다. 다만, 영 제5조의5제1항제7호에 따라 심의를 하는 경우에는 해당 분야의 전문가가 그 심의에 위원으로 참석하는 심의위원 수의 4분의 1 이상이 되게 하여야 한다. 이 경우 필요하면 해당 심의에만 위원으로 참석하는 관계 전문가를 임명하거나 위촉할 수 있다. 

  2. 구 위원회의 위원은 영 제5조의5제4항에 따라 구청장이 임명하거나 위촉한다. 

  3. 구 위원회의 위원장 및 부위원장은 제2호에 따라 임명 또는 위촉된 위원 중에서 구청장이 임명하거나 위촉한다. 

  4. 공무원이 아닌 위원의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 연임할 수 있다. 

  5. 공무원을 위원으로 임명하는 경우에는 그 수를 전체 위원 수의 4분의 1 이하로 한다. 

  6. 공무원이 아닌 위원은 건축 관련학회 및 협회 등 관련단체나 기관의 추천 또는 공모절차를 거쳐 위촉한다. 

[전문개정 2009.11.11.] 

제5조의2(위원의 제척·기피·회피) ① 제5조에 따른 시 위원회와 구 위원회(이하 "위원회"라 한다) 위원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위원회의 심의·의결에서 제척된다. <개정 2015.10.8, 2016.5.19> 

  1. 위원 또는 그 배우자나 배우자이었던 사람이 해당 안건의 당사자(당사자가 법인·단체 등인 경우에는 그 임원을 포함한다. 이하 이 호 및 제2호에서 같다)가 되거나 그 안건의 당사자와 공동권리자 또는 공동의무자인 경우 

  2. 위원이 해당 안건의 당사자와 친족이거나 친족이었던 경우 

  3. 위원이 해당 안건에 대하여 자문, 연구, 용역(하도급을 포함한다), 감정 또는 조사를 한 경우 

  4. 위원이나 위원이 속한 법인·단체 등이 해당 안건의 당사자의 대리인이거나 대리인이었던 경우 

  5. 위원이 임원 또는 직원으로 재직하고 있거나 최근 3년 내에 재직하였던 기업 등이 해당 안건에 관하여 자문, 연구, 용역(하도급을 포함한다), 감정 또는 조사를 한 경우 

  ② 해당 안건의 당사자는 위원에게 공정한 심의·의결을 기대하기 어려운 사정이 있는 경우에는 위원회에 기피 신청을 할 수 있고, 위원회는 의결로 이를 결정한다. 이 경우 기피 신청의 대상인 위원은 그 의결에 참여하지 못한다. <신설 2015.10.8> 

  ③위원이 제1항 각 호에 따른 제척 사유에 해당하는 경우에는 스스로 해당 안건의 심의·의결에서 회피(回避)하여야 한다. <신설 2015.10.8> 

[본조신설 2013.5.16] 

[제목개정 2015.10.8.] 

제5조의3(위원의 해임·해촉) 시장 또는 구청장은 해당 건축위원회의 위원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 위원을 해임하거나 해촉할 수 있다. <개정 2016.5.19, 2018.7.19, 2019.7.18> 

  1. 장기간의 심신쇠약으로 직무를 수행하기가 극히 곤란하거나 불가능하게 된 경우 

  2. 직무태만, 품위손상이나 그 밖의 사유로 인하여 위원으로 적합하지 아니하다고 인정되는 경우 

  3. 제5조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 데에도 불구하고 회피하지 아니한 경우 

[본조신설 2015.10.8] 

[제목개정 2016.5.19, 2019.7.18] 

제6조(소위원회) ① 위원회는 위원회의 심의를 효율적으로 수행하기 위하여 필요한 경우에는 소위원회를 설치·운영하여 자문할 수 있다. 

  ② 소위원회는 5명 이상의 위원으로 구성하며, 위원장은 위원 중에서 호선한다. 

  ③ 삭제 <2015.10.8> 

  ④ 제7조부터 제14조까지의 규정은 소위원회의 회의 및 운영에 관하여 이를 준용한다. 

[전문개정 2009.11.11.] 

제6조의2(전문위원회) ① 위원회는 위원회의 심의를 효율적으로 수행하기 위하여 필요한 경우에는 법 제4조제2항 및 영 제5조의6에 따라 건축민원전문위원회와 건축계획·건축구조·건축설비 등 분야별 전문위원회(이하 "전문위원회"라 한다)를 둘 수 있다. <개정 2018.7.19> 

  ② 전문위원회는 시 위원회의 경우 시 위원회의 위원, 구 위원회의 경우 구 위원회의 위원 중에서 5명 이상으로 구성하고, 전문위원회의 위원장은 전문위원회 위원 중에서 호선한다. <개정 2018.7.19> 

  ③ 위원회의 심의로 갈음하기로 하여 전문위원회의 심의를 거친 경우에는 위원회의 심의를 거친 것으로 본다. 

[본조신설 2015.10.8.] 

제6조의3(건축민원전문위원회 구성 등) ① 법 제4조의4에 따른 건축민원전문위원회는 위원장 1명을 포함하여 10명 이내로 구성한다. <개정 2016.5.19> 

  ② 건축민원전문위원회의 위원은 건축이나 법률에 관한 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 시장(시 건축민원전문위원회) 및 구청장(자치구 건축민원전문위원회)이 성별을 고려하여 임명 또는 위촉한다. 다만, 공무원을 위원으로 임명하는 경우에는 그 수를 전체 위원 수의 4분의 1 이하로 한다. <개정 2106.5.19., 2017.1.5, 2018.7.19> 

  1. 5급 이상 공무원으로 재직 중인 사람 

  2. 「고등교육법」에 따른 대학에서 건축이나 법률을 가르치는 조교수 이상의 직에 있는 사람 

  3. 판사, 검사 또는 변호사의 직에 재직 중인 사람 

  4. 「건축사법」에 따라 건축사사무소 개설신고를 하고 건축사로 종사 중인 사람 

  5. 「국가기술자격법」에 따른 건축분야 기술사로 종사 중인 사람 

  6. 건설공사나 건설업에 대한 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 그 분야에 7년 이상 종사한 사람 

  ③ 위원장은 건축민원전문위원회를 대표하며 사무를 총괄한다. <개정 2018.7.19> 

  ④ 공무원이 아닌 위원의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 연임할 수 있다. 

  ⑤ 삭제 <2018.7.19> 

[본조신설 2015.10.8.] 

제6조의4(건축민원전문위원회 회의운영) ① 건축민원전문위원회의 회의는 법 제4조의5제1항에 따른 신청이 있는 경우 건축민원전문위원회 위원장이 회의를 소집하고 그 의장이 된다. <개정 2018.7.19> 

  ② 건축민원전문위원회 위원장이 회의를 소집하고자 하는 때에는 회의개최 5일 전까지 회의의 일시, 장소 및 안건을 각 위원에게 서면으로 통지하여야 한다. 다만, 긴급한 때에는 그러하지 아니하다. <개정 2016.5.19, 2018.7.19> 

  ③ 회의는 재적 위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석 위원 과반수의 찬성으로 의결한다. <개정 2016.5.19> 

  ④ 신청인이 공동의 이해관계가 있는 다수인인 경우에 건축민원전문위원회 위원장은 당사자 중에서 대표자 선정을 권고할 수 있다. <개정 2018.7.19> 

  ⑤ 그 밖에 건축민원전문위원회의 운영에 관하여 필요한 사항은 위원회의 관련 규정을 준용한다. <개정 2018.7.19> 

[본조신설 2015.10.8.] 

제7조(기능 및 절차 등) ① 영 제5조의5제1항에 따른 위원회의 심의사항은 다음 각 호와 같이 구분한다. <개정 2010.1.7., 2010.7.15., 2011.10.27., 2012.11.1., 2013.5.16., 2015.7.30., 2015.10.8., 2016.5.19., 2016.9.29., 2017.9.21, 2018.7.19, 2018.10.4, 2019.7.18, 2020.3.26> 

  1. 시 위원회 심의사항 

    가. 「서울특별시 건축 조례」의 제정·개정에 관한 사항 

    나. 법 제5조에 따른 건축법령의 적용 완화 여부 및 적용 범위에 관한 사항(허가권자가 시장인 경우를 말한다) 

    다. 영 제5조의5제1항제8호에 따른 심의대상건축물은 다중이용건축물, 시가지·특화경관지구 내의 건축물, 분양을 목적으로 하는 건축물로 다음과 같다. 

      1) 연면적의 합계가 10만제곱미터 이상이거나 21층 이상 건축물의 건축에 관한 사항 

      2) 시 또는 시가 설립한 공사가 시행하는 건축물의 건축에 관한 사항 

      3) 다중이용건축물 및 특수구조건축물의 구조안전에 관한 사항으로 1), 2) 중 어느 하나에 해당하는 경우 

    라. 「도시 및 주거환경정비법」 제54조제3항제7호에 따라 법적상한용적률을 확정하기 위한 건축물의 건축에 관한 사항 

    마. 삭제 <2015.10.8> 

    바. 법 제72조제1항 및 제2항에 따라 건축위원회 심의를 신청하는 건축물의 특별건축구역의 지정 목적에 적합한지 여부와 특례적용계획서 등에 대한 사항(한옥을 건축하는 경우를 제외한다) 

    사. 다목에 따른 건축물 중 다음의 어느 하나에 해당하는 사항 

      1) 깊이 10미터 이상 또는 지하 2층 이상 굴착공사, 높이 5미터 이상 옹벽을 설치하는 공사의 설계에 관한 사항 

      2) 굴착영향 범위 내 석축·옹벽 등이 위치하는 지하 2층 미만 굴착공사로서 석축·옹벽 등의 높이와 굴착 깊이의 합이 10미터 이상인 공사의 설계에 관한 사항 

      3) 굴착 깊이의 2배 범위 내(경사지의 경우 수평투영거리) 노후건축물(RC조 등의 경우 30년경과, 조적조 등의 경우 20년 경과된 건축물)이 있거나 높이 2미터 이상 옹벽·석축이 있는 공사의 설계에 관한 사항 

      4) 그 밖에 토질상태, 지하수위, 굴착계획 등 해당 대지의 현장여건에 따라 허가권자가 굴토 심의가 필요하다고 판단하는 공사의 설계에 관한 사항 

    아. 영 제6조제1항제6호에 따른 리모델링 활성화 구역 지정에 관한 자문 

    자. 그 밖의 법령에 따른 심의대상 및 시장이 위원회의 자문이 필요하다고 인정하여 회의에 부치는 사항 

  2. 구 위원회 심의사항 

    가. 법 제46조제2항에 따른 건축선의 지정에 관한 사항 

    나. 법 제5조에 따른 건축법령의 적용 완화 여부 및 적용 범위에 관한 사항(허가권자가 구청장인 경우를 말한다) 

    다. 영 제5조의5제1항제4호, 제6호 및 시가지·특화경관지구 내의 건축물(다만, 시가지·특화경관지구 내의 이면도로에 접하는 건축물로서 허가권자가 미관에 영향이 없다고 판단되는 건축물은 제외한다)로서 제1호다목 및 라목에 해당되지 아니하는 건축에 관한 사항. 다만, 분양대상건축물의 경우에는 다음과 같은 건축물의 건축을 대상으로 한다. 

      1) 건축물의 연면적 합계 3천제곱미터 이상 

      2) 공동주택 20세대[도시형생활주택(원룸형) 30세대] 이상 

      3) 오피스텔 20실 이상 

    라. 제1항제1호다목이 아닌 건축물 중 제1항제1호사목 1)부터 4)까지에 관한 사항 

    마. 지상 5층 또는 높이 13미터 이상이거나 지하 2층 또는 깊이 5미터 이상인 기존 건축물의 철거에 관한 사항(다만, 제1항제1호다목 및 사목에 따른 심의 시 기존 건축물의 철거에 관한 심의를 포함하여 받은 경우와 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업을 위한 구역 내 기존 건축물의 철거에 관한 사항은 제외) 

    바. 영 제6조제1항제6호에 따른 리모델링 활성화 구역 지정에 관한 자문 

    사. 그 밖의 법령에 따른 심의대상 및 구청장이 위원회의 자문이 필요하다고 인정하여 회의에 부치는 사항 

  ② 제1항에 따라 위원회의 심의를 거친 건축물(기존 건축물을 포함한다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축위원회 심의를 생략할 수 있다. 다만, 당초 위원회가 심의한 지적사항 또는 심의조건의 변경을 수반하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2011.10.27, 2012.11.1, 2013.5.16, 2016.5.19, 2018.1.4, 2018.7.19> 

  1. 영 제5조제2항에 해당하는 경우 

  2. 건축물의 창호 또는 난간 등의 변경 

  3. 공개 공지(空地: 공터)·조경 등 법령에서 확보하도록 한 시설물의 10분의 1 이내로 면적이 증감하는 경우 또는 1미터 미만으로 위치를 변경하는 경우 

  4. 건축물의 코어 위치를 2미터 미만 변경하거나 주요동선 위치를 10미터 미만으로 변경하는 경우 

  5. 삭제 <2012.11.1> 

  6. 삭제 <2011.10.27> 

  7. 삭제 <2011.10.27> 

  8. 삭제 <2011.10.27> 

  ③ 제1항에 따른 건축물을 건축하고자 하는 자는 법 제11조에 따른 건축허가를 신청하기 전에 별지 제2호서식에 따라 위원회에 심의를 신청할 수 있다. 다만, 토지소유자가 아닌 자(「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행자를 제외한다)가 신청하는 경우에는 토지면적 3분의 2 이상에 해당하는 토지소유자의 동의서를 제출하여야 한다. <개정 2018.7.19> 

  ④ 구청장은 제1항제1호다목 및 라목에 따른 시 위원회 심의대상 건축물에 대하여 심의를 요청하는 경우에는 의견을 첨부하여 제출할 수 있다. <개정 2018.7.19> 

  ⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정하지 아니한 사항에 대한 위원회의 건축계획 심의에 대하여 필요한 사항은 규칙으로 정한다. 

[전문개정 2009.11.11.]